Найбільш ризиковими інвестиціями сьогодні є інвестиції в нерухоме майно, особливо під час воєнного стану, у зв’язку із постійними змінами законодавства України та іншими факторами, які безпосередньо можуть впливати на процедуру придбання майна. Зазвичай, з метою законного проведення угоди купівлі-продажу нерухомості, уникнення будь-яких шахрайських дій під час покупки нерухомості, покупці звертаються до спеціаліста з нерухомості.
Якщо дотримуватись всіх законів України, що стосуються відчуження майна, його оподаткування, рекомендацій юристів, нотаріусів – тоді всі досягнуть того результату, якого бажають.
Юрист по нерухомості в Києві перевіряє нерухомість на:
– вторинному ринку (нерухоме майно, яке мало одного і більше власника),
– первинному ринку (новозбудована нерухомість, яка реєструється вперше) та
– комерційну нерухомість (офіси, склади та інші нежитлові приміщення).
Юрист по нерухомості здійснюючи оцінку об’єкту потенційної інвестиції на первинному ринку перевіряє:
1. Учасників будівництва (замовник, генеральний підрядник, девелопер будівництва, компанії з управління активами)в електронних базах Єдиних державних реєстрах.
2. Землю, а саме:
2.1. реєстрація земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння їй кадастрового номера.
2.2. правовстановлюючі документи на земельну ділянку – договорів про право власності, права оренди, користування та інших законних підстав володіння земельною ділянкою.
2.3. відповідність цільового призначення земельної ділянки тому, що будується на ній. Використання за тим призначенням, яке визначене на підставі відповідної технічної документації із землеустрою та чинного законодавства.
3. Дозвільну документацію – дозвіл на виконання будівельних робіт, повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт, ліцензія генпідрядника, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, проектна документація, експертиза проектної документації на будівництво, сертифікат готовності об’єкта до експлуатації(для об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками), будівельний паспорт (для об’єктів з незначними наслідками (СС1)) та інші документи.
4. Відомості в наступних державних реєстрах:
4.1. Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань(https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search) – якщо продавець юридична особа потрібно перевірити чи зареєстрована в Україні така юридична особа, як довго зареєстрована, чи не визнана юридична особа банкрутом, перевірка наявних виконавчих проваджень, розмір статутного капіталу, засновників, керівників.
4.2. Публічна кадастрова карта України(https://land.gov.ua/) – перевірка відомостей про земельну ділянку, а саме графічне місце розташування земельної ділянки, її кадастровий номер, форму власності, цільове призначення, площу.
4.3. Реєстр будівельної діяльності (https://e-construction.gov.ua/reestri)–перевірка декларативних та дозвільних документів, рішень щодо присвоєння адрес/відмов у видачі адрес, будівельної документації (будівельні паспорти, містобудівні умови та обмеження, проектної документації, технічних умов та інші документи).
4.4. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр Іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна) (https://online.minjust.gov.ua/) – отримання інформації про власників нерухомого майна, відомості про дату, підстави, державної реєстрації об’єкта, вид власності, розміри часток нерухомого майна та наявність або відсутність арештів, іпотек та інших обтяжень.
4.5. Єдиний державний реєстр судових рішень (https://reyestr.court.gov.ua/), офіційний сайт «Судова влада України» (https://court.gov.ua/fair/) – перевірка наявності судових спорів, що стосуються об’єкта нерухомого майна, або тих, що стосуються власника та які потенційно можуть вплинути на ваше майбутнє право власності. У разі наявності кримінальних проваджень щодо учасників будівництва, земельної ділянки на якій будується об’єкт, оцінюється вплив кримінальних проваджень на подальше будівництво та завершення будівництва.
4.6. Автоматизована система виконавчого провадження (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors) – перевірка наявності або відсутності відкритих виконавчих проваджень по власникам нерухомого майна.
4.7. Єдиний реєстр боржників (https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors) – перевірка власника в базі даних про боржників, чи є у власника-продавця нерухомого майна невиконані майнові зобов’язання. Згідно Закону України «Про нотаріат» нотаріус відмовляє у посвідченні договорів відчуження нерухомого майна якщо продавець внесений до Єдиного реєстру боржників.
4.8. Містобудівний кадастр Києва (https://mkk.kga.gov.ua/) являє собою мапу, де міститься важлива для проєктування будівництва інформація, а саме чи є в об’єкта будівництва будівельний паспорт, проектна документація, містобудівні умови та обмеження, чи знаходиться земельна ділянка на якій будується об’єкт в санітарно-захисній зоні (складів, промислових підприємств, очисних споруд, зовнішнього транспорту, інженерних споруд та інше)
5. Схеми фінансування (залучення коштів) будівництва:
5.1. укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості замовником будівництва або девелопером будівництва;
5.2. укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва;
5.3. емісії цільових корпоративних облігацій;
5.4. попередній договір щодо купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості;
5.5. договір купівлі-продажу майнових прав;
5.6. договір купівлі-продажу деривативу разом з договором купівлі-продажу майнових прав;
5.7. договір участі в житлово-будівельному кооперативі та інші.
6. Договори, що пропонуються для підпису вимогам чинного законодавства України: чи враховані всі істотні умови договору, правильність зазначення імені/найменування сторін, їх реквізити, адреса об’єкта нерухомості, ціна об’єкта, штрафні санкції та інше.
7. Державну реєстрацію майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр Іпотек,
Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна) (https://online.minjust.gov.ua/) як окремий об’єкт майнових прав, згідно вимог Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». На об’єкти, які розпочали будуватись з 10.10.2022 р. забудовник зобов’язаний зареєструвати спеціальне майнове право (володіння і розпорядження об’єктом).
8. Внутрішні договори, укладені між:
– Забудовником – Генпідрядником;
– Забудовником – Інвестором(фінансові компанії, юридичні особи);
– Забудовником – Управителем фонду фінансування будівництва.
Читайте також: Перевірка нерухомості на вторинному ринку
