Найбільш ризиковими інвестиціями сьогодні є інвестиції в нерухоме майно, особливо під час воєнного стану, у зв’язку із постійними змінами законодавства України та іншими факторами, які безпосередньо можуть впливати на процедуру придбання майна. Зазвичай, з метою законного проведення угоди купівлі-продажу нерухомості, уникнення будь-яких шахрайських дій під час покупки нерухомості, покупці звертаються до спеціаліста з нерухомості.
Якщо дотримуватись всіх законів України, що стосуються відчуження майна, його оподаткування, рекомендацій юристів, нотаріусів – тоді всі досягнуть того результату, якого бажають.
Юрист по нерухомості в Києві перевіряє нерухомість на:
– вторинному ринку (нерухоме майно, яке мало одного і більше власника),
– первинному ринку (новозбудована нерухомість, яка реєструється вперше) та
– комерційну нерухомість (офіси, склади та інші нежитлові приміщення).
Юрист в сфері нерухомості здійснюючи оцінку нерухомості на вторинному ринку перевіряє:
1. документи на право власності. Юрист в сфері нерухомості перевіряє правовстановлюючі документи на нерухоме майно, а саме договори купівлі-продажу, дарування, міни та інші, свідоцтво про право власності, державний акт на земельну ділянку, витяг (свідоцтво) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), свідоцтво про право на спадщину, інші документи;
2. історію об’єкту. Перевірка історії об’єкта передбачає перевірку всіх попередніх власників, та чи не було порушень законодавства при попередніх реєстраціях права власності за кожним власником.
3. Перевірка власників нерухомості. Спеціаліст з нерухомості проводить перевірку власників нерухомості в офіційних державних реєстрах: Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Єдиному державному реєстрі судових рішень, автоматизованій системі виконавчого провадження, Єдиному реєстрі боржників та інших.
Якщо власником-продавцем нерухомого майна є юридична особа необхідно здійснити юридичний аналіз статуту такої компанії та повноваження представника на підписання договору про відчуження майна.
4. наступні відомості в державних реєстрах:
4.1. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр Іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна) (https://online.minjust.gov.ua/) – отримання інформації про власників нерухомого майна, відомості про дату, підстави, державної реєстрації об’єкта, вид власності, розміри часток нерухомого майна та наявність або відсутність арештів, іпотек та інших обтяжень.
4.2. Єдиний державний реєстр судових рішень (https://reyestr.court.gov.ua/), офіційний сайт «Судова влада України» (https://court.gov.ua/fair/) – перевірка наявності судових спорів, що стосуються об’єкта нерухомого майна, або тих, що стосуються власника та які потенційно можуть вплинути на ваше майбутнє право власності.
4.3. Автоматизована система виконавчого провадження (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors) – перевірка наявності або відсутності відкритих виконавчих проваджень по власникам нерухомого майна.
4.4. Єдиний реєстр боржників (https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors) – перевірка власника в базі даних про боржників, чи є у власника-продавця нерухомого майна невиконані майнові зобов’язання. Згідно пункту 81 частини 1 статті 49Закону України «Про нотаріат» нотаріус відмовляє у посвідченні договорів відчуження нерухомого майна якщо продавець внесений до Єдиного реєстру боржників.
4.5. База недійсних документів Державної міграційної служби України (https://dmsu.gov.ua/services/nd.html) – перевірка дійсності документів фізичної особи, що посвідчують громадянство України (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, тимчасове посвідчення, посвідка на тимчасове/постійне проживання та інші) як такі, що втрачені або викрадені.
4.6. Перевірка реєстраційного номера облікової картки платника податків(https://igov.org.ua/) необхідна для з’ясування чи взагалі видавався такий ідентифікаційний номер особі. Сайт генерує дату народження, яка повинна співпадати із датою народження власника коду, якого ми перевіряємо.
4.7. Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань(https://usr.minjust.gov.ua/content/free-search) – якщо продавець юридична особа потрібно перевірити чи зареєстрована в Україні така юридична особа, як довго зареєстрована, чи не визнана юридична особа банкрутом, перевірка наявних виконавчих проваджень, розмір статутного капіталу, засновників, керівників.
4.8. Єдиний реєстр нотаріусів
(https://ern.minjust.gov.ua/pages/default.aspx) – перевірка відомостей про нотаріусів, які посвідчували попередні договори відчуження нерухомого майна та реєстрували нерухомість за попередніми власниками та перевірка відомостей про нотаріуса, який буде реєструвати договір про відчуження майна новому власнику.
4.9. Єдиний реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів, нотаріальних бланків(https://rnb.nais.gov.ua/) – перевірка спеціального бланка нотаріального документа, чи дійсно номери бланків, на яких викладено текст договору про відчуження майна між попередніми власниками відповідають тим, які зареєстровані в Єдиному реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів нотаріальних бланків. Також перевірка серії бланка, номеру бланка, дати видачі бланка, відомостей про витрачання бланку тощо.
4.10. Єдина державна електронна система у сфері будівництва(https://e-construction.gov.ua/) – перевірка справжності технічного паспорта та довідок щодо змін у складі об’єктів нерухомого майна, що подані нотаріусу для проведення реєстраційних дій.
5. Визначення сімейного стану продавця нерухомого майна. Якщо продавець продає майно, яке було придбано в зареєстрованому шлюбі, другий із подружжя повинен обов’язково надати письмову нотаріально-засвідчену згоду на продаж такого нерухомого майна, згідно частини 3 статті 65 Сімейного кодексу України. Більше того, дружина або чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового.
6. Наявність зареєстрованих малолітніх дітей в квартирі. Відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 177 Сімейного кодексу України батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування укладати договори, які впливають на майновий стан дитини (договори купівлі-продажу, дарування, міни та інші). Те саме стосується щодо майна обмежено дієздатних та недієздатних осіб.
7. Перевірка наявності/відсутності прописаних осіб в помешканні -хоча законодавство України не передбачає обов’язкового зняття з реєстрації всіх осіб, які прописані в нерухомому майні, проте практика показує, що краще купувати об’єкт без будь-яких прописаних фізичних осіб.
8. Перевірка наявності/відсутності прописаних малолітніх, неповнолітніх дітей. Якщо в квартирі/будинку прописані малолітні та/або неповнолітні діти, їх виписати можна лише разом з одним із батьків та обов’язково за згодою органу опіки та піклування.
Крім цього, в ході перевірки документів на нерухоме майно, може виникнути потреба в перевірці інших документів, зокрема згоди кредитора і набувача на укладення договору про відчуження (у разі наявності заборони на майно обтяженого боргом), згоди другого із подружжя на придбання нерухомості (згода на розпорядження спільних коштів подружжя), довіреностей та інших документів.
Юрист з нерухомості після детальної оцінки всіх наданих документів на нерухоме майно надає клієнту консультацію та рекомендації подальших дій, а саме з питань:
1. наявності/відсутності ризиків купівлі нерухомості. Шляхи мінімізації виявлених ризиків для покупця;
2. оподаткування купівлі-продажу нерухомого майна та сплати інших обов’язкових платежів;
3. проведення розрахунків при укладенні угоди у нотаріуса;
4. наявності/відсутності заборгованості по комунальних платежах;
5. алгоритму дій при укладенні угоди у нотаріуса, роз’яснення прав та обов’язків сторін угоди, а також перелік дій нотаріуса;
6. та інші рекомендації, враховуючи кожен конкретний випадок.
Читайте також: Перевірка нерухомості на первинному ринку
