ПОДАТКИ ТА ЗБОРИ ПРИ ВІДЧУЖЕННІ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ У 2025 РОЦІ

Податки та збори при відчуженні нерухомості в Україні у 2025 році

У 2025 році в Україні діють оновлені правила оподаткування операцій з нерухомістю, зокрема сплати військового збору до 5% при відчуженні нерухомого майна. Таким чином, в 2025 році, продавець нерухомості сплачуватиме більше податків. Розглянемо основні податки та збори для продавців і покупців.
Податковим кодексом чітко встановлені умови звільнення продавця від сплати податку з доходів фізичних осіб, якщо протягом року продається один раз нерухоме майно і воно перебуває у власності більше 3-х років, зокрема:

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення (напр. для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара; для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара; для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара; для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара; для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.
Наприклад, якщо продавець отримав дохід від продажу житлового будинку та господарсько-побутових споруд із земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти, які він отримав у спадщину та якщо це перший продаж у році – продавець НЕ сплачує до бюджету податок з доходів фізичних осіб.
Розглянемо інші варіанти сплати податків та обов’язкових платежів до бюджету від продажу нерухомого майна.

I. ВІДЧУЖЕННЯ КВАРТИРИ

При відчуженні квартири ПРОДАВЕЦЬ до бюджету сплачує такі податки та збори:

1. Податок з доходів фізичних осіб (ПДФО):
– 0% – якщо це перший продаж у році, а нерухомість перебувала у власності понад 3 роки або перший продаж майна, отриманого у спадщину незалежно від строку перебування такого майна у власності;
– 5% – якщо це перший продаж у році, а нерухомість перебувала у власності менше 3 років;
– 5% – якщо це другий продаж житла протягом року, яке перебуває у власності продавця більше 3 років, або успадкованої оселі.
– 18% – якщо це третій і наступний продаж у році, незалежно від строку володіння.

2. Військовий збір 5% – застосовується разом із ПДФО, якщо останній сплачується. Якщо ПДФО не сплачується, військовий збір також не стягується.

3. Нотаріальні послуги:
– 1% – державного мита;
– безпосередньо послуги із засвідчення договору (вартість визначається індивідуально).

При відчуженні квартири ПОКУПЕЦЬ до бюджету сплачує такі податки та збори:

1. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування ˗ 1%, проте є випадки, коли збір можна НЕ сплачувати (переходьте на нашу статтю за посиланням).

2. Нотаріальні послуги:
– 1% – державного мита;
– від 1% – безпосередньо послуги із засвідчення договору (вартість визначається індивідуально).

II. ВІДЧУЖЕННЯ БУДИНКУ ІЗ ЗЕМЛЕЮ

При відчуженні житлового будинку із земельною ділянкою, на якій він розташований ПРОДАВЕЦЬ до бюджету сплачує такі податки та збори:

1. Податок з доходів фізичних осіб (ПДФО):
– 0% – якщо це перший продаж у році, а нерухомість перебувала у власності понад 3 роки або перший продаж майна, отриманого у спадщину незалежно від строку перебування такого майна у власності;
– 5% – якщо це перший продаж у році, а нерухомість перебувала у власності менше 3 років;
– 5% – якщо це другий продаж майна протягом року, яке перебуває у власності продавця більше 3 років, або успадкованого майна.
– 18% – якщо це третій і наступний продаж у році, незалежно від строку володіння.

2. Військовий збір 5% – застосовується разом із ПДФО, якщо останній сплачується. Якщо ПДФО не сплачується, військовий збір також не стягується.

3. Нотаріальні послуги:
– 1% – державного мита;
– безпосередньо послуги із засвідчення договору (вартість визначається індивідуально).

При відчуженні житлового будинку із земельною ділянкою, на якій він розташований ПОКУПЕЦЬ до бюджету сплачує такі податки та збори:
1. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування ˗ 1%, проте є випадки, коли збір можна НЕ сплачувати (переходьте на нашу статтю за посиланням).

2. Нотаріальні послуги:
– 1% – державного мита;
– безпосередньо послуги із засвідчення договору (вартість визначається індивідуально).

III. ВІДЧУЖЕННЯ НЕЖИТЛОВОГО(КОМЕРЦІЙНОГО) ПРИМІЩЕННЯ

При відчуженні нежитлового приміщення ПРОДАВЕЦЬ до бюджету сплачує такі податки та збори:
1. Податок з доходів фізичних осіб (ПДФО):
– 5% – якщо це перший продаж у році, незалежно від строку володіння;
– 18% – якщо це другий продаж протягом року, незалежно від строку володіння;

2. Військовий збір 5% – застосовується разом із ПДФО, якщо останній сплачується.

3. Нотаріальні послуги:
– 1% – державного мита;
– безпосередньо послуги із засвідчення договору (вартість визначається індивідуально).

При відчуженні нежитлового приміщення ПОКУПЕЦЬ до бюджету сплачує такі податки та збори:

3. Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування ˗ 1%.

4. Нотаріальні послуги:
– 1% – державного мита;
– безпосередньо послуги із засвідчення договору (вартість визначається індивідуально).

Звертаємо увагу, що нотаріальні послуги розподіляються та оплачуються за домовленістю сторін договору!

IV. СУМА з якої розраховуються податки

Згідно пункту 172.3. статті 172 Податкового кодексу України дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

В договорах купівлі-продажу нерухомого майна завжди зазначають дві ціни:
– оціночна вартість об’єкта (розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку);
– ціна продажу об’єкта.
Але, податки розраховувати потрібно з більшої ціни об’єкта, яка зазначена в договорі купівлі-продажу нерухомого майна.

V. ПОРАДИ юриста при укладанні договору
купівлі-продажу нерухомого майна

1) Юридичний аналіз майна.

Перед прийняттям рішення про придбання нерухомості та безпосередньо підписанням договору важливо перевірити:
– право власності продавця (виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, свідоцтво про право власності та ін.);
– наявність обтяжень (іпотеки, арештів, податкових застав тощо);
– інформацію щодо об’єкта в офіційних реєстрах (нерухомого майна, судових, боржників та ін.);
– відповідність технічної документації фактичному стану об’єкта.
– проєкт договору купівлі-продажу (у разі потреби-внести зміни ДО його нотаріального посвідчення).

З детальним переліком послуг юриста з нерухомості можна ознайомитись за посиланням.

2) Особистість та повноваження продавця.

Переконайтесь, що продавець — реальний власник, або має довіреність (нотаріально посвідчену) на продаж.

3) Правильність розрахунку податків та обов’язкових платежів.

Як вже було зазначено перед угодою необхідно провести оцінку об’єкта. Також, потрібно правильно встановити строк перебування нерухомого майна у власності для звільнення від сплати податків і зборів або їх зменшення.

Якщо вам потрібна допомога юриста звертайтесь за номером телефону (097) 392-58-89 або пишіть нам в Telegram.
Ми допоможемо Вам правильно оформити документи, а також, порекомендуємо нотаріуса, який зробить все якісно та швидко!

Також, якщо Вам необхідно отримати технічний паспорт на нерухоме майно, зробити оцінку нерухомого майна, ми залюбки Вам допоможемо, адже ми співпрацюємо з найкращими спеціалістами міста Києва в цій сфері. Замовити послугу з розроблення технічного паспорту можна за номером телефону (097) 392-58-89.