Реєстрація права власності на житло в новобудові за попереднім договором після 10 жовтня 2022 року ЗАБОРОНЕНО!
10 жовтня 2022 року набрав чинності Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (далі також Закон). Дія цього Закону поширюється на об’єкти будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом.
Цей Закон був прийнятий у зв’язку із тим, що законодавство України у сфері будівництва нерухомості та, відповідно, інвестування коштів в таке будівництво, мало низку прогалин.
Способи інвестування та фінансування будівництва об’єктів нерухомості, які були визначені Законом України “Про інвестиційну діяльність” не могли захистити права інвесторів у будівництво, забезпечити прозоре залучення коштів. Такими способами інвестування є укладання договорів купівлі-продажу майнових прав, попередніх договорів та інші.
Вказане підтверджується величезною кількістю житлових недобудов, будівництво яких не завершується впродовж багатьох років. Згадайте лише будівельну аферу в Києві “Еліта-Центр” та засновника групи компаній “Укогруп” Анатолія Войцеховського. Тисячі ошуканих інвесторів станом на 2024 рік так і не можуть ані отримати у власність житло, ані повернути кошти, залучені у будівництво таких об’єктів!
Тому, основною метою Закону є створення механізмів для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано з дати набрання чинності Закону. Якщо коротко, метою Закону є гарантування інвестору набуття ним у майбутньому майна!
Тепер про основне.
Законом передбачено 3 способи залучення коштів інвесторів в будівництво об’єкта:
- укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості замовником будівництва або девелопером будівництва (Забудовником).
- укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва (ФФБ).
- шляхом емісії (випуску) цільових корпоративних облігацій, тобто випуск цінних паперів. Їх погашення здійснюється шляхом передачі об’єкта житлового будівництва, відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва (Забудовником) та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Тепер, всі замовники та/або девелопери (Забудовники) будівництва повинні зареєструвати спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва та на майбутній об’єкт нерухомості.
Спеціальне майнове право – це майнове право власника, який володіє, може розпоряджатись об’єктом за своєю волею, яке виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, та припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна.
Також, якщо інвестор вкладає кошти в майбутній об’єкт нерухомості, до нього переходить спеціальне майнове право на проінвестований об’єкт (наприклад квартиру, офіс і т.д.). Таким чином, держава намагається виключити можливість подвійного перепродажу (недобросовісним Забудовником) об’єкта нерухомості, завдяки реєстрації спеціального майнового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
02 квітня 2024 року Міністерство юстиції України (далі – Міністерство) опублікувало роз’яснення щодо застосування деяких положень вказаного Закону (https://minjust.gov.ua/files/general/2024/04/04/20240404183118-11.pdf).
З метою формування єдиної практики Міністерство повідомило, що стосовно об’єктів будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після 10 жовтня 2022 року, оборот об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості має відбуватися саме відповідно до положень Закону.
Наприклад, якщо замовник новобуду (Забудовник) отримав право на виконання будівельних робіт 11 жовтня 2022 року або пізніше і пропонує Вам, як інвестору “продати” майбутню квартиру на підставі попереднього договору купівлі-продажу майнових прав це є НЕЗАКОННО. Свою квартиру в результаті ви ризикуєте не отримати, оскільки державний реєстратор НЕ зареєструє ваше право власності у зв’язку із забороненим механізмом інвестування будівництва!
Тому, під час вибору ЖК, забудовників, необхідно детально звертати увагу на дозвільні документи та договори, які пропонуються інвестору для підписання. Перевірити дозвільні документи, будівельну документацію забудовників, генпідрядників та зареєстроване спеціальне майнове право можна в Реєстрі будівельної діяльності.
Якщо Вам потрібна додаткова консультація або перевірка об’єкта нерухомості звертайтесь за телефоном +38(097)392-58-89, юрист з нерухомості Сергій Луценко.
Читайте також:
