Здавалося б, маю гроші, зайду на сайт продажу нерухомості або знайду рієлтора, підпишу договір купівлі-продажу і квартира моя. Але ж ні, не хочемо Вас засмучувати, але купити нерухомість в Києві це ще та “задачка” з практичної сторони.
Тому, для мінімізації ризиків пов’язаних з купівлею квартири, підкреслимо основні етапи купівлі та на що звернути увагу під час вибору вторинної нерухомості.
I. Пошук об’єкта
Коли ви вирішили придбати житло, звісно ви почнете шукати нерухомість на сайтах Flatfy.com, DOM.Ria, Rieltor.ua, Оlx.ua і т.д. Також, можна залучити рієлтора або агентства нерухомості, проте, зверніть увагу, що таким посередниками доведеться заплатити додаткові витрати, орієнтовно 3-5% від вартості житла.
При виборі квартири/будинку обов’язково звертайте увагу не тільки на кількість кімнат та стан ремонту, а й важливо знати рік будівництва, матеріал з якого побудований будинок, стан комунікацій (електропостачання, газопостачання, водовідведення та ін.). Відсутність опалення, самостійне встановлення ліфтів, опалення дровами, брудна вода – це все реальні відгуки про деякі квартири в Києві. Тому, перш ніж, вірити словам продавця “Все добре”, перевірте це. Допоможуть вам в цьому сусіди. Не бійтесь запитувати все, що вас цікавить!
II. Перевірте потенційний об’єкт
Коли ви знайшли “свою” квартиру, не поспішайте оплачувати завдаток, бігти одразу до нотаріуса укладати договір купівлі-продажу. Квартира не гарячі пиріжки, її ніхто одразу не викупить. Тому, найкраще звернутись до юриста та перевірити нерухомість по всім державним реєстрам (https://www.realestate-law.kyiv.ua/2023/11/12/pakety-poslug-dlya-perevirky-obyektiv-vtorynnogo-rynku/).
Юрист перевірить правовстановлюючі документи на житло, зробить юридичний аналіз історії об’єкту, перевірить супутні документи (технічний паспорт, звіт про оцінку майна та ін.), перевірить квартиру та продавців на наявність судових спорів, виявить та оцінить юридичні ризики та визначить шляхи їх мінімізації. Також, надасть рекомендації стосовно вчинення подальших дій для успішного придбання об’єкту.
Тому, необхідно попросити в продавця документи для їх юридичного аналізу, а саме:
- правовстановлюючі документи на житло (свідоцтво про право власності/договір купівлі-продажу/договір дарування/договір міни/свідоцтво про право на спадщину/витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та ін.);
- паспортні дані продавця (продавців);
- технічний паспорт, звіт про оцінку майна та ін. документи.
Юридична перевірка нерухомості дозволить уникнути шахрайства та потенційних проблем та прихованих ризиків в майбутньому.
III. Укладення договору купівлі-продажу
Якщо квартира “чиста” і вона вам підходить по всім критеріям можна укладати договір купівлі-продажу. Досить часто цьому передує укладення попереднього договору купівлі-продажу. Різниця в наступному:
- попередній договір купівлі-продажу – це договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Тобто, в цьому договорі прописуються умови купівлі житла, строки, сума, обов’язки продавця, щодо виселення прописаних осіб, погашення боргів з комунальних послуг (якщо такі є), проведення оцінки майна, розробка нового технічного паспорта та інші умови;
- договір купівлі-продажу – це основний договір, згідно якого продавець передає майно у власність покупцю, а покупець приймає майно і сплачує за нього певну грошову суму. Тобто, саме за цим договором покупець набуває право власності на майно (квартира/будинок та ін.).
Перед укладанням договору купівлі-продажу (основного) необхідно перевірити чи немає в житлі прописаних осіб, перевірити присвоєння звіту (про оцінку) унікального номеру та реєстрацію його в єдиній базі даних звітів про оцінку, чи внесено технічний паспорт на нерухомість до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та інше.
У визначений за домовленістю сторін день, для укладення угоди покупцю необхідно із собою мати оригінали паспорта та реєстраційний номер облікової картки платника податків. Продавець повинен також взяти оригінали правовстановлюючих документів. Обов’язково ще раз потрібно повільно, вдумливо прочитати проєкт договору купівлі-продажу, який нотаріус надасть для ознайомлення.
Звернути увагу на коректність вказаних в проєкті договору даних про сторони, адреси та технічні характеристики об’єкту, суми договору та інше. Після цього, підписується договір сторонами та проводяться розрахунки згідно вимог чинного законодавства України. Наступним етапом є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цим займеться нотаріус. В результаті проведеної угоди ви повинні отримати наступні документи:
- нотаріально засвідчений оригінал договору купівлі-продажу, викладений на спеціальних бланках нотаріальних документів;
- витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (де Ви фігуруєте, як власник);
- технічний паспорт на об’єкт.
Кожен випадок придбання нерухомості є унікальним, адже ніхто не знає достеменно як будуть розвиватись події на кожному етапі придбання житла. Тому, ця процедура потребує уважного вивчення обставин справи та особливостей придбання житла. В кожному конкретному випадку, важливо приймати рішення на підставі грунтовних консультацій спеціалістів.
В будь-якому випадку пам’ятайте українське прислів’я «Сім разів відміряй, один раз відріж», адже для досягнення вашої мети та мрії поспішати не варто! Краще сто разів подумати, перевірити об’єкт, перш ніж прийняти рішення.
Якщо вам потрібна допомога в юридичній перевірці нерухомості, супроводу юриста в нотаріуса, проведенні переговорів між продавцем/покупцем/рієлтором/нотаріусом звертайтесь за номером телефону (097) 392-58-89 або скануйте QR-код та пишіть нам в Telegram. Ми будемо раді Вам допомогти наблизитись до своєї мрії!
Також, підписуйтесь на наші сторінки в соціальних мережах
