Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” (далі також Закон) прийняли зовсім нещодавно і не так багато забудовників почали будувати за цим законом, адже війна та криза внесла свої корективи.
Основною ціллю ініціаторів Закону є захист прав інвесторів та недопущення замороження будівництва. Ініціаторами Закону пропонувалось забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про спеціальне майнове право на майбутні об’єкти нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), та державну реєстрацію права власності на такі об’єкти за принципом «єдиного вікна».
Нові правила купівлі нерухомості (житлової та нежитлової) передбачають наступне:
1. Законом чітко визначено способи інвестування коштів в будівництво. Нещодавно ми детально розписали варіанти інвестування в нове будівництво, тому переходьте за посиланням
2. Введено нове поняття “гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна” (далі – гарантійна частка) та обов’язок замовника будівництва визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку.
Уряд визначив мінімальний розмір гарантійної частки у відсотковому відношенні до загальної площі майбутніх об’єктів нерухомості у багатоквартирному будинку у розмірі:
- 10 відсотків – для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
- 5 відсотків – для інших населених пунктів.
Тобто, без реєстрації гарантійної частки та накладення на неї заборони відчуження (продажу, дарування) замовник не зможе зареєструвати спеціальне майнове право (дивись нижче) та продавати майбутнє нерухоме майно.
Перевірити відомості про визначення гарантійної частки можна в Реєстрі будівельної діяльності за посиланням
3. Державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості (далі – спеціальне майнове право).
Це теж нове поняття як для забудовників так і для інвесторів. Спеціальне майнове право – це різновид майнового права на майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:
- володінні і розпорядженні об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;
- праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.
Тобто, спеціальне майнове право – це зареєстроване право забудовника/девелопера (первинна реєстрація) або інвестора (друга реєстрація), яке передбачає володіння та розпорядження майбутнім об’єктом нерухомості (квартирою, гаражним боксом, іншим житловим або нежитловим приміщенняя, машиномісцем тощо).
Забудовники, які отримали право на виконання будівельних робіт та почали зводити будинки після 10 жовтня 2022 року повинні зареєструвати спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості. Інакше вони не зможуть продавати майбутнє нерухоме майно.
На таке майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності.
Власник спеціального майнового права може звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:
- закінчення будівництва об’єкта та прийняття його в експлуатацію
- визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” після отримання права на виконання будівельних робіт.
Заяви про реєстрацію майнового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно можна перевірити на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а зареєстроване спеціальне майнове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Первинну реєстрацію спеціального майнового права здійснює забудовник/девелопер. Для цього він повинен отримати технічні умови, містобудівні умови та обмеження, скласти та затвердити завдання на проектування, розробити проектну документацію на будівництво та провести експертизу проекту будівництва (для об’єктів зі значними наслідками – СС3), отримати документ, що дає право на виконання будівельних робіт та інші документи.
4. Визначено умови продажу майбутніх об’єктів нерухомості та обов’язки продавця, покупця.
Право першого продажу майбутньої квартири, машиномісця і т.д. (наприклад інвестору з метою залучення коштів в будівництво) належить:
- замовнику будівництва/девелоперу будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт, крім випадків відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва. Тобто, замовник укладає з інвестором договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).
- управителю фонду фінансування будівництва, за яким зареєстровано право довірчої власності на отриманий в управління майбутній об’єкт нерухомості.
Продавати майбутнє нерухоме майно замовник будівництва/девелопер будівництва може виключно після державної реєстрації спеціального майнового права, а в разі відчуження майбутніх об’єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва – з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об’єкти нерухомості.
Крім цього, Законом визначено обов’язки сторін договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості при першому продажу, а також істотні умови такого договору.
Істотні умови договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) визначені в статті 13 Закону, серед них є:
- відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності);
- назва подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт;
- вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт);
- відомості про земельну ділянку, на якій розташовано неподільний об’єкт незавершеного будівництва або подільний об’єкт незавершеного будівництва, складовою частиною якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості (відомості про власника/користувача земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки, відомості про право власності/право користування замовника будівництва на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
- відомості про спеціальне майнове право замовника будівництва;
- основні технічні характеристики об’єкта (функціональне призначення, загальна площа об’єкта, кількість поверхів згідно з проектною документацією на будівництво об’єкта, опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України та інше);
- адреса об’єкта нерухомості, назва майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості, ціна майбутнього об’єкта нерухомості або спосіб її визначення, запланований квартал та рік прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об’єкта, у тому числі складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна покупцю, відомості про укладення між замовником будівництва та девелопером будівництва договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта, підстави та порядок дострокового припинення дії договору та інші відомості.
5. Обов’язок замовника будівництва/девелопера розмістити на своїх веб-сайтах інформацію про об’єкт незавершеного будівнитва -багатоквартирний будинок.
Якщо будівництво об’єкта нерухомого майна (багатоквартирного будинку) здійснюється із залученням недержавних коштів фізичних та юридичних осіб, для подальшого набуття такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна, замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) зобов’язані розмістити на своїх веб-сайтах певну інформацію:, а саме:
- ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта);
- основні технічні характеристики багатоквартирного будинку;
- відомості про замовника будівництва, девелопера будівництва (за наявності), управителя фонду фінансування будівництва (за наявності);
- відомості про генерального підрядника або підрядника;
- запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
- відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні відомості та документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
- відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);
- відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються;
- умови придбання та ціна майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;
- проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)/договору про участь у фонді фінансування будівництва/договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва;
- інші відомості, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.
За невиконання зазначеного обв’язку замовник будівництва, девелопер будівництва (за наявності), управитель фонду фінансування будівництва (за наявності) несуть відповідальність згідно з цим Законом. На замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) накладається штраф у розмірі 10 прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених законом на 1 січня календарного року, в якому накладається штраф – 30 280 грн у 2024 році.
В преамбулі Закону зазначено, що цей Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.
Закон відносно новий і Забудовники лише розпочали його практичне застосування, а значить, лише з плином часу, можна буде виявити підводні камені цього Закону та оцінити чи дійсно працюватимуть дані правові норми в інтересах інвестора та чи гарантуватимуть вони його права.
